2026觀點商業年會·現場快訊：11月4日上午，2026零售消費峯會在上海浦東嘉里大酒店召開，在主題討論會環節，華夏基金REITs業務部副總裁、基金經理吳文婷表示，REITs（不動產投資信託基金）是投融建管退的最後一環，今年商業不動產REITs開閘，讓更多類型資產看到了資本化退出的通道。

吳文婷在分享中提到，國內商業不動產REITs的底層資產範疇，從原來消費REITs覆蓋的購物中心、奧特萊斯、社區商業等擴容了寫字樓、酒店、綜合體等核心資產類型。從目前已發行的消費和商業REITs二級市場表現來看，表現最亮眼的是奧萊，其次是標杆購物中心、偏剛需的社區商業和專業賣場。展望未來，期待看到免稅店、文旅商業等優質特色資產發行商業不動產REITs。

談及投資人關注商業不動產REITs指標，主要為財務、運營兩大核心層面。在財務維度，REITs分派率的核心支撐來自項目NOI（運營淨收益），因此投資人會重點跟蹤NOI的波動情況，包括同比、環比變化，以及實際完成值與預測值是否存在較大偏差；收入端會考量租金佔收入的結構是否合理；成本端會重視大額資本性支出的價值轉化，能否切實為NOI增長帶來正向增益。在運營維度，投資人關注的是出租率與租金單價的聯動邏輯。核心區分兩種運營模式：一種是通過降價讓利、以價換量實現的出租率抬高，這類增長持續性較弱；另一種是項目出租率保持穩定高位的同時，租金單價穩步上行，能夠帶動項目收益長期、可持續增長，這也是投資人最青睞的運營狀態。與此同時，投資人也會關注租金收繳率、租戶結構與剩餘租期等運營指標。

針對市場上多數資產持有方和運營方普遍顧慮的是否會喪失項目主動管理權的問題，吳文婷結合華夏基金在管二十餘隻REITs產品的存續期管理經驗回應：實行“分層決策”合作機制能夠充分發揮各方的專業優勢，實現合作共贏。在項目運營層面，基金管理人會在經營計劃與預算框架內，充分尊重運營管理機構的專業能力，支持運管團隊積極開展招商引進、市場推廣、日常運營等核心工作，基金管理人主要承擔監督管控的職責。在基金管理層面，由基金管理人牽頭主導，統籌各方協同完成信息披露、投資者關係維護、市值管理、合規風險管控等核心工作，全面履行基金管理人的主體責任。在協同合作的基礎上，華夏基金提供全方位賦能，聚焦四大核心板塊：經營管理賦能、投資者關係賦能、合規管控賦能、信息科技賦能，全面助力項目長效穩健運營。