觀點網 11月4日上午，上海浦東嘉里大酒店的宴會廳裏座無虛席。來自資產管理機構、商辦運營方、資本平臺的嘉賓輪番登臺，臺下不時響起快門聲與記錄聲——2026不動產資管峯會在此舉行，作為2026觀點商業年會“未來的可能”下的平行峯會之一，它把議題聚焦在最受行業關注的三件事上：資產重估、資本循環、資管提效。

這是一場開在行業轉折點上的峯會。過去幾年，房地產從增量開發轉入存量運營，公募REITs發行常態化，中國REITs市場五年間發行95單、總市值超2400億元，成為全球第二大REITs市場。資產還在那裏，價值卻需要重新發現；資本還在場邊，卻遲遲找不到確定的入口。

另一重背景是，寫字樓空置率高位徘徊，商業地產進入“運營定生死”的階段，低利率環境下保險資金與長線資本對穩健現金流的渴求前所未有。老辦法越來越不管用，新範式還沒有完全長成——存量資產的出路究竟在哪裏？

帶着這個設問，13位嘉賓在半天時間裏給出了各自的答案：有人宣告“鑽石時代”的到來，有人交出租金明顯高出區域平均水平的運營成績單，有人指出香港資本循環的窗口正在打開，也有人堅持用產業聚集去對抗空置。

資產重估：告別普漲紅利

F.O.G.富尚資產集團董事長、APREA亞太不動產協會中國區主席陳曉歐以《耐心資本與存量盤活——房地產變局中的涅槃》為題，為峯會定下了第一個關鍵詞。他表示，中國房地產正在從“黑鐵時代”進入“資產為王”的鑽石時代，“守着金山要飯吃”與“資產荒”並存的局面，恰恰說明行業缺的不是資產，而是把資產變成資本的能力。

在他看來，REITs不是一種融資工具，而是資產價值與資產形態轉變的平臺，本質是實現資產與資本的配對。操盤思路也要隨之轉向，從開發銷售邏輯切換為以NOI為導向的全週期資產管理。一句“資產為王”，成了峯會前半程被引用最多的話。

F.O.G.富尚資產集團董事長、APREA亞太不動產協會中國區主席陳曉歐

國浩房地產中國區總裁周雲鵬緊隨其後，在演講《循道致遠：資產管理的內外修行》中曬出一組成績單：投資性物業可持續收入從2017年約3.5億元增至最新財年約15億元，增長約4.2倍，投資性物業資產價值已超360億元。支撐這條增長曲線的，是上海長風片區四次定位迭代、聚集超700家科技金融企業的耐心。

他指出，精細化運營是租賃競爭力的支撐——長風城租金明顯高於區域平均水平，背後是核心租戶全週期跟進機制，連一次“VIP lounge”的使用率都翻了一倍。

國浩房地產中國區總裁周雲鵬

寫字樓賽道同樣在換打法。招商商管寫字樓管理部總經理張梓悅在《低效資產蛻變：改造、轉型與功能重構的破局路徑》的演講中直言，寫字樓不能只拼租金，要拼產業；運營要從物業管理升級為“產業成長全場景夥伴”。

她的團隊選定“低空經濟”這一細分賽道深耕2-3年，把樓裏做成了上海市低空經濟會客廳，成為所在區的招商名片。

招商商管寫字樓管理部總經理張梓悅

告別普漲紅利之後，核心資產的成色，正是在這些運營細節裏被重新定價。

資管提效：運營定義價值

如果說第一環節回答的是“資產值多少錢”，接下來的嘉賓回答的則是“錢從運營裏怎麼長出來”。

當空間不再稀缺，稀缺的變成了運營。高格辦公空間副總裁、聯合創始人周興強在《新時代辦公資產健康經營之道》的演講中判斷，共享辦公迎來了真正的元年。在他看來，經濟環境的變化正在促使企業主動尋求成本節約，靈活辦公從“備選項”變成了“必選項”，需求的確定性讓這個賽道第一次有了成為獨立行業的底氣。

高格辦公空間副總裁、聯合創始人周興強

元年不只是情緒判斷，更有一套可落地的經營邏輯。周興強提出，未來樓宇中共享功能的佔比應達到20%，並實現獨立核算——共享空間不再是配套，而要成為獨立經營單元。與之相應，傳統被動等客的招商模式已經失效，業主需要構建自營銷能力，主動為項目製造熱度；資產持有方也應從“房東”轉型為項目運營者。

高格自身正是這套法則的踐行者：保持每年超500萬元的投入，以“變小、變靈活”換取效能與抗風險能力。在他看來，這不僅是運營商的生存之道，也是辦公資產穿越週期的解法。

運營之外，市場同樣在驗證資金的信心。柏衛資本集團執行長吳旨賢的觀察落在了香港，他在《香港不動產資本循環》的演講中表示，香港資本循環的窗口正在打開，香港要從封閉循環變成開放的“超級聯繫人”。

他指出，港交所上市條例第20章改革正在重塑香港的資本循環機制：2025年一季度，港交所允許證監會認可的開放式基金公司上市，為普通投資者提供了更便捷的參與方式，也解決了傳統私募基金門檻高、流動性差的痛點。在他看來，這一變革使香港從封閉系統變為開放系統，將更有效地連接內地資產與國際資本，為長三角等地的機構投資者提供更透明、更具流動性的平臺。

數據印證了這一判斷：商業物業資本指數在2026年三季度回升至59，這是連續18個季度下跌後的首次回升。

柏衛資本集團執行長吳旨賢

窗口打開，等的是好資產。MFG執行總裁全斌帶來的正是這樣的供給——今年“平均一個月開一個新項目”，全國存量項目入駐率保持在95%以上，新項目12個月內入駐率達到90%以上。因為MFG不變的選擇標準是“在最好的地段，選最好的樓，做最好的產品，找最好的客戶”。

他強調，“MFG不是租戶，而是戰略共同體”，通過輕資產模式與業主共擔風險、共享價值，客戶結構中500強企業、頭部企業與成長型公司各佔三分之一，做到“有限空間，無限可能”。

MFG執行總裁全斌

從共享辦公的元年判斷，到輕資產的規模擴張，再到資本市場給出的回暖信號，分享共同指向一個判斷：存量資產的出路，不在於單純地把空間填滿，而在於用新的模式與分工重構空間的價值——這正是存量時代資產經營的新邏輯。

資本循環：窗口正在打開

資產有了價值，資本在哪裏？

高和資本資產管理平臺高級副總裁、高和暢CEO鄭萍把話題拉回投資本身，她在《後分化時代：商業資產投資的新邊界》中提醒，商業資產的投資邊界需要重新認識，投資範圍應從傳統一二線城市，拓展至更廣泛的消費活力城市。

這一判斷背後是高和資本的研究發現：部分傳統線級不高的城市已具備較強的消費基礎；城市規模對頭部項目的影響呈“高位分化、向下收斂”——城市規模決定商業體系的能級上限，而副城市級、區域級頭部項目的經營表現，取決於所在有效市場的消費基礎與競爭格局。

她提醒，頭部商業資產並非一勞永逸，市場競爭格局仍在動態重構，投資決策要跟上消費活力本身的遷移。她此前提出的“高和商業投資三把尺子”，在峯會現場被再度拿出來對照當下的投資決策。

高和資本資產管理平臺高級副總裁、高和暢CEO鄭萍

需求側的數據也為上述判斷提供了註腳。世邦魏理仕中國區研究部負責人謝晨在《中國商業地產市場趨勢與展望》中指出，AI正在驅動辦公樓需求復甦，2026年三季度第三季度，國內十個主要一二線城市淨吸納量累計超過80萬平方米，市場呈“K型”分化——北京中關村租金已上漲，空置率降至6%-7%；與此同時，全國空置率仍高，但一線城市核心區出租率約85%，未來3-4年核心區新增供應稀缺，超90%的租戶希望留在核心商務區；近60%的乙級樓宇租戶有升級至甲級的意願。高標倉空置率則有望在2028年底回落至11%-12%。

他續指，需求主要由人工智能、先進製造業和現代服務業驅動，其中AI及其上下游企業淨擴張意願達32%；新增需求集中在深圳、上海、北京、杭州，佔80%以上——這些正是AI資源與產業的集聚區。

世邦魏理仕中國區研究部負責人謝晨

低利率環境同樣是資本端繞不開的關鍵詞。這一疑問在隨後的主題討論中得到了更集中的回應：資本要的，正是那些能把現金流做實的資產。

資產的新生：雙向奔赴

峯會後半程的主題討論環節“資產的新生”，由北京大成（上海）律師事務所合夥人、律師張偉主持，聚焦三個分議題：耐心資本的不動產配置新動向、寫字樓從填滿面積到鎖定產業的招商新邏輯，以及REITs擴容下的底層資產培育與存續期價值管理。

張偉開篇點題：“資產的新生，靠的是運營與資本的雙向奔赴。”在他看來，市場供需關係正在經歷結構性調整，價格內捲隨之而來。這意味着企業選址的邏輯已經變了——需求從單純的物理空間，轉向業務功能多元化、營商環境服務以及人才生態位置的綜合考量。

圍繞這一主題，四位對話嘉賓從不同視角給出了簡短而精闢的回答。上海交易集團上海總部副總經理萬雅寧認為，存量不動產的核心矛盾是信息不對稱，要“通過搭建產業地圖和AI匹配工具打通信息不對稱”，打通物業與企業、產業與客戶兩端，同時按照“反內捲”的要求，平臺不做區與區之間的存量搬移，而是投入到潛力企業的挖掘與培育，創造資源匯聚的可能性，服務政府提升重點產業的韌性和梯隊培育機制。

鼎暉投資不動產投資董事總經理孫丹從資方角度表示，“低利率環境與穩健現金流預期是投資主線”，強調當前宏觀環境下安全邊際的重要性。他還提到鼎暉此前做過一些帶長期租約的項目，這類資產現金流相對穩定，“如果有這樣的機會，我們會果斷地抓住”。

主題討論會：資產的新生

主持嘉賓：北京大成（上海）律師事務所合夥人、律師張偉

對話嘉賓：上海交易集團上海總部副總經理萬雅寧；鼎暉投資不動產投資董事總經理孫丹；鐵獅門高級總監兼辦公租賃負責人楊松；蘇州恆泰招商發展有限公司樓宇招商總監杭海

鐵獅門高級總監兼辦公租賃負責人楊松算的是另一筆賬：“招商要把前期投入當作投資來算賬”--改變把招商當成本中心的傳統觀念，前期投入換來的產業生態，才是資產長期價值的一部分。

蘇州恆泰招商發展有限公司樓宇招商總監杭海的答案則落在產業聚集上：空置率高企之下，用產業聚集破局，通過打造產業集羣增強資產粘性，比單純降價更能穩住資產的長期價值。

研討會漸次收尾，宴會廳裏的交流卻沒有散場。從“鑽石時代”的定調，到精細化運營的成績單，再到香港資本循環窗口的打開，半天議程勾勒出存量時代的完整路徑：資產重估給出價值座標，資管提效夯實現金流底座，資本循環打開退出通道。

中國REITs市場五年發行95單、總市值超2400億元的事實已經說明，資產與資本的配對不再是設想。剩下的，是每一個項目、每一棟樓宇裏日復一日的運營功夫——正如主持嘉賓所言，資產的新生，靠的是運營與資本的雙向奔赴。2026觀點商業年會仍在繼續，“未來的可能”，正在從這些討論里長出來。