觀點網 8月25日，招商局商業房地產投資信託基金公佈截至2026年6月30日止六個月的中期業績。這份成績單整體呈現喜憂參半的態勢，亮點與挑戰並存。
報告期內，受部分寫字樓主力租約到期及市場租金整體承壓影響，基金收益與可分派收入出現顯著下滑，期內虧損亦有所擴大。
在整體業績承壓的背景下，基金資產組合表現出明顯的結構性分化：一方面，深圳科技大廈因租約更替遭遇重創；另一方面，核心零售資產“花園城”展現出極強的抗週期韌性，同時基金在年初逆勢收購香港學生公寓，為未來現金流注入了抗週期的新變量。
在存量承壓與增量佈局的博弈中，招商局商業房托正試圖通過靈活的運營策略與穩健的資本結構，穿越當前的行業週期底部。
收益分派同步下行
從核心財務指標來看，招商局商業房托2026年上半年業績承受了較大的下行壓力。報告期內，基金實現收益1.92億元，較2025年同期的2.25億元同比下降14.8%。物業經營開支為5644萬元，與上年同期的5628萬元基本持平；物業收益淨額為1.35億元，同比降幅達19.9%。
在收入端收縮的同時，盈利端壓力顯著。投資物業公允價值虧損為1.75億元，較上年同期的1.81億元略有收窄。未計及基金單位持有人分派的期內虧損為9003萬元，而上年同期為虧損7979萬元，虧損進一步擴大。基金單位持有人應占資產淨值從2025年末的28.99億元降至27.87億元，降幅為3.9%；每基金單位資產淨值由2.57元降至2.47元。
分派方面，上半年基金實現可分派收入3973萬元，同比下降30.9%；每基金單位分派為0.0407港元，同比下降27.1%。以2026年6月30日收市價0.99港元計算，年化分派收益率約8.2%。
數據來源：公司2026年中期業績公告
業績承壓並未導致槓桿失控。截至2026年6月末，基金總資產達97.44億元，資產負債率為43.8%，較2025年末上升1.5個百分點，仍遠低於房托基金守則規定的50%監管上限，財務安全墊較為厚實。
基金單位持有人應占資產淨值為27.87億元，對應每基金單位資產淨值2.47元。期內分派比率維持100%，將可分派收入全額用於分派，在一定程度上起到了穩固投資者信心的作用。
成本端延續了精細化管控節奏。期內基金融資成本同比下降3.2%至5624萬元，得益於2026年1月完成的41億元再融資操作，持續壓降利息開支的成效逐步顯現。
商辦承壓，零售向好
招商局商業房托的核心物業組合包括：深圳及北京兩地共5處寫字樓（新時代廣場、數碼大廈、科技大廈、科技大廈二期、招商局航華科貿中心）、深圳1處購物中心（花園城），以及2026年1月新收購的香港學生公寓（CM+U壹間嘉寓）。
整體物業組合出租率從2025年末的80.8%降至77.6%，下降3.2個百分點。寫字樓平均出租率從77.0%降至72.5%。深入拆解各物業表現，可以發現資產之間的分化較為明顯。
從租約到期結構來看，短期壓力可控。整體組合中，2026年到期租約僅佔可出租總面積的7.7%、月租金收入的13.5%；2027年到期分別佔12.3%和18.8%。寫字樓組合2026年到期租約佔5.9%和9.8%，短期到期壓力相對有限。
零售板塊方面，深圳花園城購物中心成為組合中的“定海神針”。零售物業花園城出租率高達98.8%，估值15.21億元，逆勢微增約0.04億元。
數據來源：公司2026年中期業績公告
相比之下，寫字樓板塊則經歷了較為劇烈的陣痛，尤其是深圳科技大廈。受深圳市前海蛇口自貿區醫院租約大面積到期影響，出租率一度降至低位，後通過新簽約回升至50.7%，但現時租金大幅下降至每平方米71.9元。租金收入從2025年同期的3370萬元驟降至600萬元，同比暴跌82.2%。期末估值為8.23億元，較前期減少約0.72億元，為組合中跌幅最大的資產。
招商局航華科貿中心出租率為86.5%，低於此前未經審核數據預期的92.2%，現時租金為180.3元/平方米，估值22.94億元，較前期減少約0.51億元。同期，新時代廣場與數碼大廈表現相對穩定，前者出租率為65.1%，後者維持於80.0%。科技大廈二期出租率升至84.9%，為組合內表現較佳的寫字樓。
CM+U壹間嘉寓尚未貢獻完整業績，但未來表現值得關注。該學生公寓於2026年1月以2.06億港元收購，5月至7月為封閉改造施工期，8月15日正式投入運營。報告期內僅貢獻租金收入58萬元，但預簽約率已接近滿租，估值已升至2.26億港元，增值約2000萬港元。
這是基金在寫字樓與零售之外新增的資產類別。該筆投資不僅為基金提供了穩定的現金流補充，更標誌着基金在資產類別上從傳統的“商辦+零售”向“租賃住宅”延伸，有助於有效對沖單一商業地產週期的波動風險。
期末物業組合總值為87.20億元，較2025年底微增0.2%，已包含該新收購項目。
據瞭解，管理人將持續推進費用管控，並在大中華區域挖掘更多優質多元資產，重點佈局學生公寓、服務式公寓等抗週期品類，進一步豐富資產組合、分散收入來源。不過，這一轉型仍需時日。
深圳與北京寫字樓市場的調整仍在繼續。科技大廈的出租率波動、招商局航華科貿中心的租金下行，均表明寫字樓資產的冬天尚未結束。與此同時，花園城98.8%的出租率證明了優質零售資產的韌性，CM+U壹間嘉寓接近滿租的預簽約率進一步展示了公寓賽道的潛力。
在存量承壓與增量佈局的博弈中，招商局商業房托正在用時間換取空間。