觀點網 華潤有巢REIT交出了擴募後的首份中報，整體來看，這份成績單可以用三個詞概括：底盤擴面、現金增厚、運營穩健。

先看整體成色。上半年，基金實現收入6884.81萬元，淨利潤736.47萬元，基金EBITDA達到4512.64萬元，同比上漲75%；經營活動產生的現金流量淨額4520.21萬元。真金白銀持續進賬，為後續分派築牢了底座。

再看底層資產的運營情況。基金整體公寓出租率（按房間數）為94.95%，與年初持平；按面積計算，出租率為94.98%，較年初微增0.27個百分點。期內，公寓租金單價水平為2.12元/平方米/天，租金收繳率高達99.96%。

“核心經營指標延續了上市以來的穩健表現。”在9月10日召開的業績會上，有巢住房租賃（深圳）有限公司董事、總經理陳嘉表示，華潤有巢REIT上市至今已超過三年半，經歷過完整的經濟週期論證。

擴募兌現

華潤有巢REIT這份中報，最核心的變量是首次擴募的兌現。

據瞭解，該基金於2025年12月18日完成第一次擴募，向原持有人配售，擴募發售金額11.329億元，擴募份額於2026年1月12日上市。

而這次擴募的核心動作，是以7.16億元收購有巢馬橋項目100%股權，由此，華潤有巢REIT的底層資產從上海松江泗涇、東部經開區兩大項目，拓展至閔行馬橋，資產組合進一步多元，規模效應隨之顯現。

底盤厚了多少？數據顯示，期內可供出租房間數由上年的2612間增至5087間，可出租面積由9.04萬平方米增至16.96萬平方米，資產底盤的厚度，明顯上了一個臺階。

華夏基金REIT財務負責人周俊倫在業績會上提到，馬橋項目納入基金合併報表範圍，帶來收入、可供分配金額同比大幅增長。

數據也印證了這一點，上半年，基金合併口徑總收入6884.81萬元，淨利潤736.47萬元，基金EBITDA為4512.64萬元，同比上漲75%，完成全年目標值的102.58%，基金EBITDA Margin達到65.45%。

分派能力更是實打實地增厚。本期可供分配金額4530.46萬元，同比增長86.17%，主因即為擴募新項目並表；單位可供分配金額0.0478元，對應2026年年化分派率3.48%，超過招募說明書預測的3.33%。

報告期內，基金實際分配金額3639.56萬元、單位0.0384元。截至2026年6月30日的收益分配基準日，華潤有巢REIT本年度完成2次分紅工作，年內實際派利共4530.42萬元，佔可供分配金額100%。

整體而言，擴募落地帶來的“並表紅利”，已在中報中充分兌現。

從項目公司層面看，2026年上半年實現營業收入6842.31萬元，EBITDA達到5084.45萬元，對應的EBITDA Margin是74.31%，核心指標保持穩健。

再看二級市場。受多重因素影響，公募REITs二級市場整體承壓，上半年走出震盪分化行情。僅就中證REITs全收益指數而言，該指數去年收盤時為1009.84點，今年1月29日盤中觸及年內最高點1056.97點，後續震盪下行，並在6月25日盤中觸及上半年最低點926.26點，較上半年盤中最高點下跌12.37%；截至6月30日收盤，該指數已逐步回升至970.51點。

對於二級市場的表現，該基金認為，項目租戶主要來自於地鐵九號線沿線、上海G60科創走廊及閔行產業人才羣體，需求以剛需為主，租約穩定性高，抗週期屬性強，不受短期消費與經濟波動影響。

同時，公募REITs兼具股債屬性，短期價格受資金面、情緒與利率變化影響出現波動實屬正常現象；但從長期看，資產價值最終仍由底層資產經營質量與現金流穩定性決定。

出租率企穩

把視線拉到底層資產，華潤有巢REIT當前持有有巢泗涇、有巢東部經開區、有巢馬橋三個保障性租賃住房項目，均位於上海。

報告期內，不動產項目公司整體運營情況良好，底層資產底盤穩健依舊。從核心運營指標看，“出租率高、收繳率高、去化有亮點”構成上半年最鮮明的底色；但租金單價的微降與租約偏短，則是需要正視的變量。亮點與不足，並存。

截至報告期末，基金公寓整體出租率（按房間數計算）為94.95%，按出租面積計算為94.98%。雖較去年同期微降0.96和0.02個百分點，但較今年年初分別保持持平、提升0.27個百分點。

放在保租房行業普遍"以價換量"、供給集中放量的背景下，這一出租水平仍屬穩健。

更值得關注的是政策性紅利的落地。2026年4月，三個項目同時被認定為上海市首批"市級青年人才驛站"（獲批房源5套、5套、15套）；6月，泗涇、馬橋項目進一步入選"市級青年人才公寓"（各獲批50套）。

經過集中選房，截至2026年7月31日，泗涇、東部經開區、馬橋三個項目的公寓出租率（按房間數）分別回升至96.60%、95.03%和95.64%，政策賦能對去化的拉動效應，清晰可見。

其次，報告期末，底層資產車位整體出租率85.88%，同比提升7.93個百分點，其中馬橋項目車位出租率達100%。商業配套方面，整體商業出租率79.82%，同比提升2.06個百分點，泗涇項目商業出租率更較去年同期提升21.10個百分點至70.70%，寓商聯動的良性格局初步顯現。

回款質量同樣近乎“顆粒歸倉”，報告期末，基金租金收繳率高達99.96%，同比提升0.16個百分點。

不過，上半年，華潤有巢REIT的租金單價邊際承壓，量價未能同步。報告期內，基金公寓租金單價水平為2.12元/平方米/天，同比下降1.85%。

分項目看，泗涇項目2.40元/平方米/天，下滑8.05%；東部經開區1.81元/平方米/天，微降0.55%；馬橋2.17元/平方米/天。

業績會上，有巢住房租賃（深圳）有限公司戰略管理部負責人李伯僑表示，上半年泗涇項目周邊新增了蘭亭公寓、新科祥園和貝殼海鹽公寓等競品，合計約三千多間。

這些項目產品較新，在入市爬坡階段普遍採取低價出租策略，對泗涇項目的戶型成交結構產生了一定影響；疊加一季度為傳統淡季，導致收入和租金單價同比出現波動。

整體來看，在行業供給仍在放量的背景下，華潤有巢REIT上半年的經營表現仍屬穩健。