觀點網 近日，華泰蘇州恆泰租賃住房REIT發佈了2026年上半年業績報告。

由於並未進行擴募，恆泰租住REIT目前的底層資產仍為蘇州工業園區內最大的“人才優租房”社區“菁英公寓”，該項目的一期和二期已分別運營了超15年和13年。

對於一隻2025年5月才上市的保租房REIT而言，底層資產的“老練”，為項目業績提供了重要支撐。

過去一年間，保租房REITs板塊的表現並不乏亮點。截至2026年8月底，全市場公募REITs已上市88只，完成擴募10只，合計發行規模接近2500億元。租賃住房REITs正從“首發”走向“首發+擴募”雙輪驅動的常態化階段。

恆泰租住REIT的業績穩不穩，直接關係到擴募時機是否成熟。

在租賃住房行業從“增量開發”轉向“存量優化”的大背景下，一隻區級國企背景的保租房REIT如何在競爭中守住基本盤、又為下一階段的資產注入做好準備？

接下來呈現的這份成績單提供了可供拆解的樣本。

從基金合併口徑看，2026年上半年，恆泰租住REIT合併口徑實現收入4067.65萬元，淨利潤747.14萬元。

同時，基金期內經營活動產生的現金流量淨額3603.19萬元，經營現金流健康。

基金可供分配金額2936.13萬元，單位基金可供分配金額0.0587元，全年的年化現金流分配率為3.38%。

底層資產具體運營層面，菁英公寓項目持有28幢公共租賃住房、2幢配套用房、1幢物業用房、8個地下車庫的龐大資產。

2026年上半年，菁英公寓不動產項目運營收入4014萬元，還原去年同期為完整季度後，收入同比增長4.13%；EBITDA 3423.68萬元，同比增長2.98%。

從收入結構看，租賃住房收入仍是絕對核心，佔比92.68%，期內錄得3765.19萬元，同比增長3.75%；

商鋪租賃收入140.04萬元，同比增長13.46%，該項收入增速較快，但基數較小；其他收入108.7萬元，同比增長6.05%。

運營指標上，上半年末，按租賃單元計算的出租率為97.16%，較上年同期提升1.75個百分點；租金收繳率99.84%。

租戶結構方面，項目租戶約3356人，分散在933家企業中，均為個人租戶，無企業租戶集中風險。加上項目租賃單價約為不同地段同類型市場價格的3.67折，價格優勢本身構成一道護城河。

當前租金環境下，上述兩項優勢既保證了出租率的穩定性，也為長期租金調整留出了空間。

把出租率穩定在97%以上，靠的不是運氣。項目運營方上半年做了一系列偏“笨”的工作。

據恆泰租住REIT最新業績發佈會上披露，在獲客端，運營方上半年通過線上打通了小紅書專屬諮詢渠道，發佈27篇創意推文，累計有效曝光約170萬次；線下則對接獨墅湖科創區產業局，深入產業園、高校和重點企業，在蘇州大學招聘會、園區人才會客廳等場景做政策宣講，累計佈置宣傳點9個、推廣活動5場。

目前，項目通過對外宣傳獲取的客源約佔總客源的45%，說明獲客渠道的自主性在增強。

產品結構方面，由於“當前的青年租戶更注重私密性，願意選擇家庭戶型，在數據中反映為家庭戶型的候租人數和出租率高於合租戶型。”項目順勢將合租單元調改為家庭戶型，上半年共完成183個租賃單元的戶型調整。

據此，項目租賃單元數較2025年6月末減少117個，較2025年12月末減少44個。

但單元數量的下降並不意味着收入收縮，由於家庭戶型租金大於等於合租戶型，且候租人數更高，房型調改對租賃收入無負面影響。換句話說，這是一種“以質換量”的策略。

另一方面，運營方也對項目商業配套進行了優化。

包括推動商戶品牌升級，針對空置商鋪重點導入連鎖品牌；建立退租前置儲備機制，提前摸排經營承壓商戶並儲備意向客戶；

動態調整鋪位面積，對大面積鋪位實施分割改造；將快遞驛站遷移至動線死角，利用其自帶流量帶動周邊餐飲商戶經營。

這幾項措施的效果體現在數據上，上半年項目商業配套可出租面積7460.39平方米，出租率96.19%，同比提升3.86個百分點，商業租金單價33.08元/平方米/月，同比上漲7.43%。商業配套成為期內收入端彈性最大的板塊。

將視線拉遠，菁英公寓所處的蘇州工業園區，正處於產業結構和人口結構的雙重升級通道中。

2025年蘇州工業園區GDP達到4163.1億元，同比增長5.5%，在國家高新區綜合排名第四，在國家經開區綜合考評中已蟬聯九年榜首。

其中，項目所在的獨墅湖科教區作為蘇州工業園區轉型發展的核心區域，截至2026年6月，已引入五千多家高新企業、33所中外知名院校和15家國家隊科研院所。

在強勁區域經濟與產業背景支持下，人口不斷向區域內集中，且新增人羣以年輕人和新就業人羣為主，為租賃住房需求提供了持續的基本面支撐。截至2025年底，蘇州工業園區常住人口已增加到118.45萬。

然而單一資產運營得再好，終究存在集中度風險。對於一隻REIT而言，擴募大抵是必由之路。

資料顯示，截至2026年6月末，恆泰集團體系內支持並運營的租賃住房資產共11個，整體建築面積約108萬平方米，平均出租率90%以上。

管理層在業績會上稱，管理人和企業已對現有資產進行摸排和篩選，積極推動啓動擴募。