觀點網 11月5日，招商蛇口披露2026年10月銷售及近期購得土地使用權情況簡報，當月實現簽約銷售面積52.54萬平方米，簽約銷售金額186.78億元。
2026年1-10月，招商蛇口累計簽約銷售面積484.74萬平方米，簽約銷售金額1587.71億元。
與上年同期相比，2025年10月簽約金額153.65億元、面積55.9萬平方米，今年單月金額同比增長21.6%，面積下降6.0%。累計口徑上，金額同比增長1.7%，面積同比減少14.1%。
金額與面積反向變動，簽約均價隨之抬升。
10月單月簽約均價約3.55萬元/平方米，較2025年同期的約2.75萬元/平方米上漲29.3%；1-10月累計均價約3.28萬元/平方米，同比上漲18.5%。
圖1：招商蛇口簽約金額與面積同比增速，數據來源：公司二〇二五年及二〇二六年銷售簡報，觀點網測算
零溢價補倉
銷售端回升的同時，招商蛇口近期新增四宗住宅項目，分佈於武漢東湖高新區、廈門湖裏區與東莞萬江區。
4宗地塊合計土地面積22.02萬平方米，計容建築面積28.87萬平方米，需支付價款合計29.81億元。
圖2：本輪四個新增項目成交總價與公司需支付價款，數據來源：公司二〇二六年10月簡報，各地自然資源部門成交信息
從公開成交記錄看，4宗均未經過競價溢價環節。
廈門湖裏區2026P12地塊於10月21日成交，土地面積4.51公頃，計容建築面積6.82萬平方米，起叫價與成交價均為25.86億元，溢價率為零，且僅1家競買人報名；競得人廈門西海灣郵輪城投資有限公司為合資平臺，招商蛇口按60%權益需支付15.52億元。
東莞兩宗地塊同樣以底價成交：萬江區2026WR006號用地4.81萬平方米、容積率不高於1.57，起始價6.79億元，摺合樓面價約8986元/平方米；2026WR007號用地3.10萬平方米、容積率1.0至1.55，起始價4.04億元，樓面價約8393元/平方米。兩宗均由招商蛇口全資持有，且須執行現房銷售政策。
武漢東湖高新區P(2025)052號地塊，據武漢市自然資源和城鄉建設局成交信息，該地塊由武漢光谷地產有限公司以底價6.81億元競得，土地面積9.59萬平方米、計容建築面積9.69萬平方米，容積率約1.01。招商蛇口本次披露的需支付價款3.47億元，與該成交總價的51%基本對應，權益比例亦為51%，這宗項目其實更接近既有地塊的股權合作獲取。
四宗合計，全口徑土地總價約43.49億元，招商蛇口權益應付款29.81億元，對應權益比例約68.6%，全口徑平均樓面價約1.51萬元/平方米。
與之對照，10月單月簽約均價為3.55萬元/平方米。
進度與觀察
把視角拉長，進度是另一條參照線。
2025年全年，招商蛇口簽約銷售金額1960.09億元，2026年1-10月的1587.71億元，相當於上年全年的81.0%。
管理層在2026年中期曾公開表示，全年全口徑簽約銷售規模與2025年基本持平，全年總可售貨值約3400億元（不含年內新拿地補充），其中住宅佔83%、核心城市佔81%。
按此口徑推算，11-12月需要完成約372.38億元，才能與上年持平。2025年同期實際完成399.38億元，即同比減少6.8%即可達成，這個缺口不算陡峭。
補倉與去化的匹配度則是另一個變量。招商蛇口本輪拿地29.81億元，相當於10月簽約金額的16.0%，強度並不激進。
政策變量也需放進來看。2026年9月29日，財政部、人民銀行、金融監管總局印發通知，自10月1日起對首套、120平方米及以下、總價150萬元及以下住房的新發放商業貸款給予年化1個百分點貼息，期限最長5年。政策指向的是中小套型剛需，與公司當月3.55萬元/平方米的成交均價存在明顯錯位，難以直接解釋10月的均價上行。
短期看11月至12月的推盤與去化能否保住金額增速，中長期仍取決於新增項目在核心城市能否轉化為可結算的收入與利潤。
四宗零溢價地塊提供了成本上的餘地，也提示了另一種可能，在市場尚未確認轉暖之前，審慎本身就是一種選擇。