2026觀點住房租賃大會·現場快訊：11月3日，2026觀點住房租賃大會在上海浦東嘉里大酒店召開，華潤有巢科技生活部負責人李佳晟的演講主題為“戰略引領下的科技賦能運營”。

李佳晟詳細拆解了業績管理體系，涵蓋市場研究、渠道管理和收益管理。他介紹，市場研究基於三個數據源：結合AI細化顆粒度的內部數據庫，對標行業外部數據庫和實時信息流。

渠道端，有巢搭建全渠道營銷矩陣，從付費及垂直渠道，迭代到小紅書、抖音等自有及新興媒體渠道，再到全渠道矩陣。爬坡期項目全渠道開放以快速起量，經營成熟後收斂至社羣或自有渠道，出現問題再重新打開。他強調，渠道遵循“開放-收斂-開放-收斂”的動態過程，目標是項目綜合收益最大化。

收益管理上，有巢定為“以智能調價為主、人工干預為輔”，智能調價模型雛形早在2021、2022年搭建，並結合AI持續細化。李佳晟解釋，定價邏輯不是單一追求高出租率或低營銷成本，而是在出租率維持95%左右水平（剔除維修房）的前提下，一房一價綜合測算出租率乘以租金的最大值。

換句話說，出租率是約束條件，不是目標本身。