2026觀點住房租賃大會·現場快訊：11月3日，2026觀點住房租賃大會在上海浦東嘉里大酒店召開。鼎暉不動產董事總經理孫丹在演講中指出，中國長租公寓的投資邏輯已經改變：定價要看現金流，投資要先定退出。
孫丹表示，中國長租公寓市場從2021、2022年起逐步成熟，不動產投資信託基金（REITs）的推進是重要推力。
定價一端，過去習慣用重置成本打折判斷安全性。北京、上海住宅租售比只有1.5%到2%，四折可能還不夠；現在更關注項目自身現金流與對應的cap rate，以及納保帶來的稅影響。“隨着更優質的投資人和運營商進來，市場的信息不對稱會越來越小。”
退出一端，美國公募REITs、大宗交易與家族基金持續買賣長租公寓，REITs並非最終持有者；國內公募、私募REITs不斷完善，對行業生態是很大提振。
融資成本則是國內的有利條件。美國南加州長租公寓cap rate約5%，併購貸款卻要6%甚至更高；國內中短期利率維持相對低位，穩定現金流的資產因此獲得支撐。
他總結，區域選擇要以退出策略倒推，能否REITs退出是重要考量；進入成本要合理，現金流與債權融資要匹配，通過DPI提升釋放風險。